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“老记”跑会:新时代更得拼

2019-09-19 08:50 来源:长江网

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西安

楼市开始“煮馄饨”!两口“大锅”笼罩,10年来第一次,不同寻常

2019-09-19 07:51
来源:蓝白观楼市

澳门威尼斯人网站 目前,动物园已对丹顶鹤进行治疗。

房地产以每10年为界,表现出的特征都不一样。

比如,从1998年房改到2008年,是购房者意识觉醒的时间,住惯了筒子楼、集体宿舍、农村瓦房的人们,猛地发现:房子原来可以按揭贷款,可以住进几十层的高楼,可以以买房为“跳板”扎根城市。

这个时期的房子,是城镇化进程的推进,是人口红利持续释放的过程,房价即便上涨,波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱,婚房、刚需改善房、学区房这些概念,正是在这个阶段出现萌芽。

但是,从2009年至今,这十年以来,高杠杆的购房方式流行开来,棚改货币化安置助推,各大龙头房企争相下沉中小城市,普涨格局来临。

最典型的表现是“居民杠杆率”这个指标,截止2018年末已经达到了53.2%, 10年时间,上涨了35个百分点,增速最快的阶段是从2017年开始,短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。

好比是“做馄饨”一样,1998年到2008年,是加热、预热的时间,2009-2019年,是把馄饨包好,准备下锅的时间,随着水温越来越热,房子,也到了即将改变趋势的前夜。

如今,楼市就开始了“煮馄饨”,有两口“大锅”直接笼罩下来,动弹不得。

第一口“锅”:土地市场。

房地产的源头是土地,“面粉价”的不断抬升,最终才传导到了“面包价”。

国泰君安房地产团队负责人谢皓宇近日发布报告指出,新环境下,卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破,传统开发模式难以为继,高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升;高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓。

他还披露了一组数字,当前的土地市场中,“招拍挂”占据了80%的份额、容纳了90%的房企,已经到了不得不改变的时刻。

从近几个月的市场表现来看,楼市正在告别“高价地”时代,土地市场10年来首次的变局已经到来。

比如,8月份,40城整体土地成交面积环比下降16.9%,平均土地成交均价环比下跌1.8%,量价齐跌。与此同时,40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

深究起来,土地出让金收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%,为4月份以来首次下降。综合1至8月,40个城市土地出让金收入17967.7亿元,同比增加12.1%,增幅收窄9个百分点。

注意看分项数据的表现,1-8月份整体卖地收入是增加的,但是8月直接环比下降30%的幅度,我们只能理解为“拐点”已经来了。

卖地收入下降的同时,流拍、底价拿地也正在增多。

中原地产研究中心统计数据显示,8月份,全国70大中城市土地成交溢价率只有8%,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。

更重要的是,农地入市、集体土地带来租赁市场、保障房的体量大幅增加,即将成为现实。

近日,土地管理法、城市房地产管理法得到修改,从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善。

其中,最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍,这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

这些地块一旦放开,虽然用地性质不改变、须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中,但是,有一点可以确定:各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系,都可以跟农地入市联系起来。

高价地时代远去了,长期供给增加了,这就是短短一个月以来,土地市场的“波澜起伏”。

第二口“锅”:房地产金融体系。

房地产是靠金融提供的“流动性”、“杠杆”、“货币”才能扩张的市场,具体来说,一是房贷利率,二是房企融资,犹如硬币的一体两面,只要房贷利率上涨,房地产融资下降,“熄火”就是必然。

拿最近来说,房贷利率出现了10年来第一次重大变化:下月起,参考5年期LPR浮动。

定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

请注意这个描述:首套房不低于5年期LPR。

以后按揭买房,再也不存在所谓的利率打折了,只有“上浮”一条路,至于上浮多少,那是各城市自己的事,要看各地不同的库存、成交情况而定。

对购房者最直接的影响,莫过于折扣取消、买房成本依然居高不下,甚至还会略有上涨。

据中国证券报近日报道,某房产大数据研究院11日公布数据显示,据其监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除停贷银行外,目前共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%,116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。

相关数据报告称,房贷利率新政实施后,这些银行都“必须上调”自己的房贷利率水平。从目前数据看,上海、厦门和天津的整体房贷利率水平也低于新规下限,面临着上涨压力。

我们也可以这么理解,LPR相当于一面墙,把实体经济和房地产隔开,制造业、工厂、新经济会拥有更低的融资成本,适用于1年期LPR,而房企的开发,个人购房者的置业成本,依然有增无减。

这个举措,可谓是“创造性”的。同样,房企融资环境也出现了根本性变化。

同策研究院的统计数据显示,8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌,其中,公司债融资大跌超八成,信托贷款融资大跌超六成。

请注意这几个数字:房地产融资总额下跌58%,公司债下跌超过80%,信托超过60%。

这意味着,资本市场、大型机构,不再把房地产作为首要选择,资金不再优先流入房地产。

“雪上加霜”的是,9月12日,上海证券报报道称,银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企透露:过去有银行与房企“合谋”,通过表外资金,绕道“输血”房地产,目前主要压降的主要是这些资产。

从防风险的角度来看,房地产企业开发贷、个人按揭贷款,都要按造银行经营的规则来做,要合规,该提资本的提资本,该提拨备的提拨备,授信集中度也要遵循标准。

这就给以后的楼市定了基调:别管什么金九银十,别管什么城镇化黄金期,稳定、房住不炒,才是主要趋势。

这两口“大锅”不同寻常,让楼市像“煮馄饨”一般,经受土地市场的转变、房地产金融体系的切换,直到出现新的“引擎”,直到场内的投机情绪被熬的所剩无几,才能“出锅”。

前有20年波澜壮阔的变迁,后有10年来土地、房贷、融资出现“第一次变化”,房地产正是在一次次的关键节点上,才形成了如今高达15万亿的市场,至于下一个10年又会如何演绎,我想9月份的楼市,其实已经告诉了我们答案。

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